ליווי משפטי הולם בעת רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והגדולות ביותר בחיי רובנו לעומת כל עסקה אחרת שעשינו, ולכן ביצועה דורש זהירות מרבית ועריכת בדיקות מקיפות בטרם ייחתם ההסכם.
חשוב להיעזר בייעוץ משפטי מעו"ד שזה תחום התמחותו והוא בקיא בבדיקות המשפטיות הנדרשות לצורך ביצוע עסקה באופן נכון.

בדיקות אלה כוללות בין היתר את בדיקת מצב הזכויות בנכס; האם הנכס נקי מעיקולים, שעבודים, צווי הריסה וכיו"ב, ניהול מו"מ מול הצד השני תוך שמירה על האינטרסים של הרוכש, והעמדת בטוחות ראויות לשמירת כספו עד לסיום העסקה והעברת הזכויות.

רבים טועים לחשוב כי בעת רכישה דירת מקבלן, אין צורך בליווי משפטי שכן המדובר בחוזה "אחיד" לכל הרוכשים, וכי כאשר מדובר בחברה גדולה ומוכרת אשר בדרך כלל מלווה בליווי משפטי צמוד, יפחתו הסיכונים.

מחשבה זו בטעות יסודה, היות וגם כאשר מתבצעת עסקה מחברה קבלנית יש לערוך בדיקות בטרם החתימה על ההסכם.

אומנם, עם חקיקת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה- 1974, ולאחר פרשת "חפציבה" הוחמרו הכללים בעניין תשלומי הכספים. כך למשל, לא ניתן עוד להעביר כספים על חשבון התמורה, אלא לחשבון מיוחד שנפתח לצורך הפרויקט ובכפוף למתן ערבות הולמת לפי החוק.

מטרתו העיקרית של החוק היא להעניק הגנה לרוכש ולצמצם את הסיכון שאליו הוא חשוף בעת רכישת דירה מקבלן, כאשר זכויותיו עדיין אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

לעורך הדין של הקבלן מותר לטפל אך ורק ברישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין.

על כן, רצוי לקחת ייעוץ משפטי מעו"ד מיומן שזהו תחום התמחותו ויוכל לבצע את הבדיקות הנכונות.

מעבר לבדיקת הזכויות בקרקע, זכויות הבניה, הבטחת בטוחות ואחריות הקבלן, יש לבחון את חוקיות הסעיפים בהסכם, לוחות הזמנים, קיומו של בנק מלווה ודברים נוספים. 

הסכם הרכישה מקבלן הוא חוזה עב כרס הכולל עשרות עמודים וסעיפים בשפה משפטית מסובכת ומעורפלת, אשר בדרך כלל מטיבים עם הקבלן ומעניקים לו יתרון על פני רוכש הדירה.

לא פחות חשוב לבדוק האם הקבלן הינו קבלן רשום בהתאחדות הקבלנים בישראל.

על-פי החוק, כל קבלן חייב להיות חבר רשום אצל רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. כך גם ניתן למצוא מה סיווג הקבלן ואיזה מבנים מותר לו לבנות על פי חוק.

בדיקה נוספת שחשוב לבצע היא בדיקת מצבו הפיננסי של הקבלן, וזאת כדי להבטיח שיש באפשרותו להשלים את הפרויקט, וכן לבדוק האם קיבל את מלוא האישורים לבנייתו.

על פי החוק, הקבלן מחויב לצרף לכל הסכם מכר של דירה חדשה, מפרט טכני, בהתאם לנוסח המקובל בצו חוק המכר, ובו פירוט טכני של הדירה והמצוי בה.

עוד נושא חשוב לבדיקה בטרם חתימה על הסכם רכישה מקבלן, הוא נושא הפיצוי בעת איחור בקבלת המסירה.

בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) נקבע ההסדר בנוגע לאיחור הקבלן במסירת הדירה.

החוק קובע כי במקרים שבהם הקבלן לא מוסר בזמן הנקוב בהסכם את הדירה לרוכש ולאחר שחלפו 60 ימים המותרים באיחור, זכאי הרוכש לפיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש איחור או חלק ממנו, וזאת עד למועד מסירת החזקה בפועל.

לסיכום, רכישת דירה מקבלן הינה עסקה מורכבת אשר אין להקל בה ראש. לכן, מומלץ מאד כבר בשלב הראשוני לפנות לעו”ד מיומן ומנוסה בתחום אשר ילווה אתכם בכל התהליך מראשיתו ועד סופו.

*** אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי וכל מקרה נדרש לייעוץ פרטני ומקיף.